中经记者陈雪波卢志坤北京报道火山策略
随着中国经济步入高质量发展阶段，土地供应、城市规划与办公楼市场的互动关系成为商业地产领域关注的焦点。近日，世邦魏理仕（CBRE）发布“十四五”回顾和“十五五”展望系列报告，分析了商业地产市场的变革及未来发展趋势。
就此，《中国经营报》记者专访了世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨。谢晨指出，根据世邦魏理仕最新发布的报告，在“十四五”期间，中国一线城市办公楼市场面临的最大挑战是供应过剩，而“十五五”期间市场则需在新增供应与存量更新之间努力实现平衡。
此外，该报告还剖析了“十四五”期间的挑战与机遇，并对“十五五”期间的发展趋势进行了展望，为商业地产领域提供了重要参考。
城市规划与行业去杠杆共促调整
在过去五年中火山策略，中国一线城市办公楼市场经历了前所未有的挑战。
尽管市场需求呈现出周期性波动，但供应过剩的问题却日益凸显，成为制约市场健康发展的关键因素。据世邦魏理仕报告分析，“十三五”和“十四五”期间，一线城市办公楼市场的新增供应激增，远超需求增长，导致空置率持续攀升，租金承压下行。
这一供应过剩的现象，根源在于此前土地供应的高峰期。在“十二五”期间，一线城市土地供应大幅增加，这些土地在随后的几年中陆续转化为办公楼供应，进而推高了市场空置率。然而，随着城市规划的调整和行业去杠杆政策的实施，涉办公用地供应在“十三五”后开始退潮，为市场供需关系的调整奠定了基础。
北京作为国内最早启动调控商办建设规模的城市，其政策效果尤为显著。通过严格控制涉办公用地供应，北京办公楼新增供应在近几年内呈现明显下降趋势。
谢晨表示，北京已经通过控制供地开始影响办公楼的供应平衡。这一趋势将在“十五五”期间持续发酵，办公楼供需平衡有望得到明显改善。
与此同时，上海也在积极调整土地供应结构，优化办公楼市场布局。尽管五大新城区域的涉办公用地供应有所增加火山策略，但主城商务功能集聚区内的供应却明显收敛。谢晨补充道：“上海主城商务功能集聚区的办公楼新增供应将在2028年后开始回落，为市场供需关系的进一步调整创造有利条件。”
面对供应过剩的挑战，谢晨认为，供应侧调整是重塑办公楼市场平衡最具必要性和有效性的举措。主要途径包括城市规划调整和行业去杠杆，以及闲置土地收储转性和老旧项目调改。
谢晨强调，加速存量出清、重建供需平衡，通过将闲置土地收储转性和对老旧项目进行调整和改造是重要途径。
楼宇空间垂直生态重构助力市场升级
展望未来，中国一线城市办公楼市场将迎来新的发展机遇。
随着土地供应趋势的下行和城市规划的深化调整，办公楼市场的供需关系将逐步趋于平衡。然而，这并不意味着市场将一帆风顺。“十五五”期间，一线城市楼龄30年及以上的办公楼总面积将从目前的114万平方米急速膨胀到1022万平方米，给市场带来了巨大的存量更新压力。
面对这一挑战，政策发力存量更新恰逢其时。谢晨指出，国家和地方政府已经出台了一系列政策，鼓励存量土地用途调整、支持老旧楼宇的更新改造，并通过专项债券资金在内的手段盘活闲置土地。这将有助于缓解办公楼市场的供需不平衡，并推动商务区向综合活力区转型。
此外，楼宇空间的垂直生态重构也将成为提升办公楼运营表现的重要途径。谢晨介绍了几个成功案例，如上海的亚洲大厦和香港某办公楼改建为教育设施的项目。
谢晨提到，上海的亚洲大厦自2020年以来陆续将部分空间调整为演艺场所，成功转型为上海文化产业和消费的地标之一。
而在香港，位于非核心区的某办公楼计划改造为以教育为核心的综合设施，这些案例展示了办公楼垂直生态重构的可能性。
谢晨还表示，近年来，楼宇空间的垂直重构正在获得更多来自政策层面的灵活度和支持。上海和北京出台的政策都明确提出，对存量楼宇分类施策更新提升，结合实际需要推动空间融合复合。这有助于改善租户体验并提升楼宇综合价值。
世邦魏理仕的报告总结称火山策略，随着城市规划的深化调整和行业去杠杆政策的持续推进，中国一线城市办公楼市场将迎来更加健康、可持续的发展环境。在这个过程中，存量更新和楼宇空间垂直生态重构将成为市场升级转型的关键驱动力。
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